Crédit immobilier : les taux montent encore en novembre, jusqu'à 4 % pour certains profils, ce que ça coûte

Emprunter pour acheter un logement coûte un peu plus cher chaque mois. En novembre 2026, le courtier Pretto relève des taux moyens de 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans, soit un dixième de point de plus environ qu’en octobre. Pour certains profils, la barre des 4 % est franchie : sur 25 ans, la moyenne atteint 4,07 % pour les ménages qui gagnent moins de 40 000 euros par an. Les chiffres officiels, eux, ont un temps de retard : la Banque de France a publié le jeudi 5 novembre un taux moyen de 3,32 % pour les prêts accordés en septembre. Ce qui fait monter les taux, ce que cela change en euros, et comment limiter la casse.

Des taux qui montent depuis la rentrée

Les relevés des courtiers convergent. Selon Pretto, les taux moyens de novembre ont progressé de 0,06 à 0,11 point par rapport à octobre. Les autres courtiers cités par MoneyVox et France Épargne affichent des niveaux proches, entre 3,75 % et 4 % sur 25 ans selon les cas. Plusieurs banques ont relevé leurs barèmes en octobre, comme le Crédit Mutuel du Sud-Ouest (+0,25 point le 19 octobre) ou le Crédit Agricole Île-de-France (+0,20 point le 21 octobre), selon MoneyVox.

L’Observatoire Crédit Logement CSA, qui mesure les prêts accordés, enregistrait déjà 3,49 % en octobre, contre 3,40 % en septembre. Les statistiques de la Banque de France, qui portent sur des prêts signés plus tôt, montraient 3,32 % en septembre, contre 3,09 % un an plus tôt. La production de nouveaux crédits à l’habitat a reculé à 11,8 milliards d’euros hors renégociations, contre 12,2 milliards en août.

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Source : Pretto, taux moyens hors assurance.

Pourquoi les taux grimpent

Les banques empruntent elles-mêmes plus cher. Le taux auquel l’État emprunte à 10 ans, qui sert de référence aux crédits immobiliers, a dépassé 5 % le 21 octobre, un niveau inédit depuis 2002, selon Pretto. Il est redescendu à 4,77 % le 6 novembre, selon France Épargne, mais reste élevé. La Banque centrale européenne a par ailleurs relevé deux fois son taux de dépôt, en juin et en septembre, à 2,50 %. Pretto estime que la marge dont disposaient les banques pour amortir ces hausses « s’amincit ».

Ce que cela change en euros

Pour mesurer l’effet, Actu.shop a calculé la mensualité d’un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, hors assurance et hors frais, à plusieurs taux.

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Entre octobre et novembre, la hausse moyenne d’un dixième de point ajoute environ 10 euros par mois et 2 500 euros d’intérêts sur 20 ans. Vu sous l’angle de la capacité d’emprunt, un ménage qui peut rembourser 1 000 euros par mois sur 20 ans pouvait emprunter environ 175 200 euros à 3,32 % ; à 3,76 %, il ne peut plus emprunter qu’environ 168 500 euros, soit 6 700 euros de moins.

Les profils modestes plus pénalisés

L’écart entre profils se creuse. Sur 25 ans, Pretto relève une moyenne de 4,07 % pour les ménages aux revenus inférieurs à 40 000 euros par an, 3,97 % entre 40 000 et 80 000 euros, et 3,53 % au-delà de 120 000 euros. Les meilleurs dossiers négocient encore des taux de 3,35 % à 3,45 % sur 25 ans dans toutes les régions.

Le taux d’usure, plafond légal du taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut l’assurance et les frais, est fixé à 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus jusqu’à la fin de l’année, selon Pretto. Il sera révisé au 1er janvier 2027. Avec des taux nominaux proches de 4 % et une assurance chère, certains dossiers d’emprunteurs plus âgés ou présentant un risque de santé peuvent s’en approcher.

Comment limiter la casse

Faire jouer la concurrence reste le premier levier : l’écart entre les meilleurs taux et les moyennes dépasse un demi-point. Un apport plus important, une durée plus courte quand le budget le permet, ou une délégation d’assurance emprunteur, autorisée à tout moment, peuvent aussi réduire le coût total. Pour un projet en cours, il faut enfin tenir compte de la durée de validité de l’offre de prêt et de la condition suspensive du compromis de vente.

Les prochains chiffres officiels, ceux d’octobre, seront publiés par la Banque de France le lundi 7 décembre. Pour les autres postes du budget des ménages, voyez notre analyse de l’inflation d’octobre.