Loyers : l'IRL grimpe de 1,57 %, ce que votre propriétaire peut réclamer selon votre bail

L’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre 2026, publié par l’Insee le jeudi 15 octobre, s’établit à 148,06 en métropole, en hausse de 1,57 % sur un an. C’est le plafond de la prochaine révision pour les baux qui se réfèrent à ce trimestre : un loyer hors charges de 800 euros peut passer au maximum à 812,57 euros, soit 12,57 euros de plus par mois. Encore faut-il que le bail contienne une clause de révision et que le propriétaire la réclame, car rien n’est automatique. Et ce taux ne vaut pas pour tout le monde : un bail calé sur un autre trimestre se révise sur un autre indice, et les HLM suivent leur propre calendrier.

La hausse accélère nettement. Un an plus tôt, l’IRL du troisième trimestre ne progressait que de 0,87 %, et il faut remonter au quatrième trimestre 2024 (+1,82 %) pour trouver une hausse plus forte. La Corse et les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) ont leur propre indice, à 143,80 et 145,21, avec la même progression de 1,57 %.

Quel indice pour mon bail ?

Tout dépend du trimestre de référence. Selon service-public.fr, « la date de l’IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail ». Si le contrat est muet, on retient le dernier indice publié à la signature. Les indices paraissant vers le 15 avril, le 15 juillet, le 15 octobre et le 15 janvier, un bail signé entre mi-octobre et mi-janvier sans autre précision relève du troisième trimestre. Pour un contrat conclu le 1er mars, en revanche, « l’indice du 4e trimestre de l’année précédente sera alors utilisé, chaque année », illustre l’Insee.

Sur un loyer de 800 euros hors charges en métropole, l’écart entre trimestres est sensible (calculs d’Actu.shop pour la dernière révision possible, indices de l’Insee) :

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Un bail signé le 1er novembre 2025 sans trimestre précisé se réfère ainsi à l’IRL du troisième trimestre 2025 (145,77), le dernier publié à cette date. Il devient révisable le dimanche 1er novembre 2026 sur la base de 148,06.

Le calcul : partir des indices, pas du pourcentage

La formule officielle tient en une ligne : nouveau loyer = loyer mensuel actuel x IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente, résultat « arrondi à la 2e décimale la plus proche », précise service-public.fr. Pour un bail calé sur le troisième trimestre en métropole, 500 euros hors charges passent au plus à 507,85 euros (+7,85 euros par mois) et 1 200 euros à 1 218,85 euros (+18,85 euros). Sur 800 euros, la hausse maximale représente 150,84 euros par an. L’an dernier, ce même loyer n’aurait pu dépasser 806,98 euros, soit une hausse mensuelle inférieure de 5,59 euros à celle de cette année (calcul d’Actu.shop). En Corse, 800 euros deviennent au plus 812,54 euros, et 812,53 euros outre-mer.

Deux erreurs sont à éviter. Appliquer le pourcentage arrondi (800 x 1,0157) donne 812,56 euros, un centime de moins que le calcul avec les indices, seul à retenir. Plus trompeur, mélanger deux trimestres : l’indice du troisième trimestre 2026 (148,06) est inférieur à celui du deuxième (148,37), ce qui n’a rien d’anormal : chaque trimestre ne se compare qu’au même trimestre de l’année précédente. Diviser l’un par l’autre donnerait 798,33 euros, un résultat faux.

Pour vérifier, le simulateur de l’Institut national de la consommation (INC) se dit « à jour avec l’IRL du 3ème trimestre 2026 » (Actu.shop ne l’a pas testé). Son résultat reste indicatif si le loyer n’a pas été révisé chaque année. Service-public.fr propose aussi un simulateur « Calculer la révision du loyer » pour la métropole.

Pas de hausse automatique, et un an pour la réclamer

« La révision annuelle du loyer n’est pas automatique », rappelle service-public.fr : le propriétaire doit en informer le locataire par courrier, de préférence en recommandé avec accusé de réception. Sans clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail. La révision intervient au plus une fois par an, à la date prévue au contrat ou, à défaut, à sa date anniversaire. Le bail mobilité, lui, l’exclut.

Le bailleur dispose d’un an à compter de cette date pour la demander, et la hausse ne s’applique qu’à partir de sa demande, sans effet rétroactif, selon service-public.fr et l’ANIL. Passé ce délai, la révision de l’année est perdue. Pour le bail signé le 1er novembre 2025, le propriétaire a donc jusqu’au dimanche 31 octobre 2027 ; s’il ne se manifeste qu’en mars 2027, seuls les loyers dus à partir de sa demande seront révisés.

En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester. Pour un litige de 5 000 euros ou moins, une démarche amiable est obligatoire avant tout procès : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits, ou médiateur civil, payant. Le juge des contentieux de la protection peut alors être saisi « dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer qui pose problème ». Service-public.fr fournit un modèle de lettre.

Logements classés F ou G : loyer gelé

Pour les passoires énergétiques, la hausse est interdite. En métropole, le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut pas être révisé si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 ; outre-mer, depuis le 1er juillet 2024. La majoration pour travaux et la hausse à la relocation sont aussi bloquées. Vu la durée des baux (trois ans pour un bailleur particulier, un an en meublé), presque tous les baux de métropole ont sans doute été renouvelés ou reconduits depuis août 2022, sauf des baux de six ans consentis par une personne morale avant cette date : c’est une déduction d’Actu.shop, qu’aucune source ne formule ainsi.

Les logements G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025, les F suivront le 1er janvier 2028. En 2026, un logement F reste louable, mais à loyer gelé. Le calcul du DPE bouge aussi : le facteur de conversion de l’électricité, passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, descendra à 1,7 au 1er janvier 2027. « Certains logements pourront donc sortir du statut de passoire énergétique », indique service-public.fr, et un DPE existant peut être mis à jour gratuitement sur l’observatoire de l’Ademe. Un logement passé ainsi de F à E retrouverait en toute logique la possibilité d’une révision, mais les sources consultées ne l’énoncent pas.

HLM, encadrement, baux commerciaux : d’autres règles

Les locataires HLM ne sont pas concernés par les 1,57 %. Leur loyer est révisé chaque 1er janvier sur l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente : au 1er janvier 2027, la hausse ne pourra pas dépasser 1,15 %, soit 606,91 euros pour 600 euros (exemple de service-public.fr). Actu.shop n’a trouvé aucune décision des bailleurs sociaux sur leurs loyers 2027. Pour les logements conventionnés Anah, service-public.fr recommande la même règle, dans la limite du loyer maximum de la convention ; ceux de la loi de 1948 ont leurs propres règles.

L’encadrement des loyers est un autre mécanisme : il plafonne le niveau du loyer à la signature et à la relocation dans 9 territoires et 70 communes, dont Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille, Bordeaux et Montpellier. En cours de bail, la révision y reste limitée par l’IRL et porte sur le loyer de base augmenté d’un éventuel complément ; aucune source ouverte ne dit si elle peut dépasser le loyer de référence majoré. Cette expérimentation s’arrête le lundi 23 novembre 2026, sauf prolongation. La commission des affaires économiques du Sénat en a adopté une de deux ans le mercredi 14 octobre, et le texte arrive en séance le mercredi 21 octobre. Rien n’est acquis : il devra repasser devant l’Assemblée nationale.

Les baux commerciaux et professionnels, eux, échappent à l’IRL et relèvent d’autres indices de l’Insee (ILC, ILAT).

Une hausse qui suit l’inflation avec retard

L’IRL évolue comme la moyenne sur douze mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, selon la méthode de l’Insee. Avec ce lissage, la flambée récente ne s’y retrouve qu’en partie : les prix ont augmenté de 3,1 % sur un an en septembre 2026, tirés par l’énergie (+21,3 %), selon l’Insee (voir notre article sur l’inflation de septembre). Après le « bouclier loyers », qui a plafonné sa hausse à 3,5 % en métropole de mi-2022 à début 2024, l’indice était retombé à +0,78 % au premier trimestre 2026 avant de repartir.

L’avis au Journal officiel sur ce nouvel indice était encore « A venir » lors de la mise à jour de service-public.fr du 15 octobre, et Actu.shop n’a pas pu vérifier sa parution depuis. Le prochain IRL, celui du quatrième trimestre 2026, est annoncé pour le vendredi 15 janvier 2027 à 8 h 45. Nos autres suivis du budget des ménages, du prix repère du gaz à l’aide carburant, sont dans la rubrique pouvoir d’achat.